用語集

不動産の専門用語や不動産取引に関連するキーワードを解説した用語集です。

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あ行

RC造

Reinforced Concrete造の略で、鉄筋コンクリート造のこと。鉄筋は引張力に強く、コンクリートは圧縮力に強いという両者の利点を生かし、鉄筋でコンクリートを補強した構造。

高層建築になるほど下層部分の柱、梁を太くする必要があるので全体重量が増加するため、多くは中層建築物の建設に用いられる。

青田売り

元来は「稲が十分に成熟しないうちに収穫高を見越してあらかじめ産米を売ること」の意味であるが、不動産業界においては、未完成の宅地あるいは建物の売買等をいう。

青田売りについては、宅建業法により広告の開始時期の制限(同法33条)、工事完了時における形状・構造等の書面による説明(同法35条1項5号)、契約締結等の時期の制限(同法36条)、手付金等の保全(同法41条)の規制を受ける。

青道(青地・青線)

登記所に備え付けられている公図において、青く塗られた部分のことで、 国有地である水路や河川、または水路や河川であった土地。

赤道(赤地・赤線)

登記所に備え付けられている公図において、赤く塗られた部分のことで、国有地である道路法が適用されない道路。 農道、けもの道、路地など。

アクセス

物件所在地までの交通手段、道路整備の状態など。

預り金の保全

支払金・預り金の保全

アセットマネジメント

資産管理(Asset Management)。
資産価値を高めるための計画を策定・実行すること。
具体的には、資産家や資産所有者などから委託を受け、対象不動産のマネジメント計画の策定、資産の購入、売却の実施、管理方針の策定などを行う。

アパート

賃貸タイプの集合住宅のうち、1階建てもしくは 2階建てで、建築構造が木造または軽量鉄骨構造のものを一般的に指すことが多い。マンションとの厳密な区別はない。

アプローチ

敷地の入り口から建物の玄関までの通路。

アルコーブ

共用廊下から少しくぼんだ形状に なっている玄関ドア前のスペース。

一般定期借地権

平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された定期借地権制度の一形態(借地借家法22条)。この借地権は、存続期間を50年以上とし、更新、建物買取請求権を認めないもので、存続期間の満了により借地契約が終了する。
したがって、借地権者は、期間終了時には、、建物を取り壊して土地を更地で返還することになる。

この借地権を設定する場合には、(1)更新による存続期間の延長がないこと、(2)建物が再築されても期間の延長がないこと、(3)契約終了時に建物買取請求をしないことの3つの特約を約定することが必要であり、特約は、公正証書による等書面によってしなければならないと法律上要求されている。

主な利用目的として、賃貸・分譲住宅、賃貸ビル、個人住宅等が考えられる。
定期借地権

一般媒介契約

媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもの。一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者ヘの依頼が制限されないので、有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、積極的な媒介行為を行わない場合もある。

一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。なお、一般媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされている。
専属専任媒介契約
専任媒介契約
媒介契約

移転登記

ある権利を有した人から他の人へ、その権利が移転したことによってなされる登記をいう。記入登記のひとつである。

記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、ほかに表示登記、保存登記、設定登記及び処分制限の登記がこれに属する。

移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされる。なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされる。

委任・準委任

不動産の売買や賃貸借の契約の締結といった法律行為を他人に委託することを委任という(民法643条)。

法律行為以外の事務の委託をすることは準委任といい(同法656条)、委任の規定が準用される。不動産売買の媒介などは準委任と解されている。準委任には委任の規定が準用されるから、民法上は両者に大差はない。委任自体も契約であり、通常委任事項を明記した委任状又はこれを記載しない白紙委任状が交付される。

委任はとくに報酬を定めない場合は無償とされる(同法648条)が、費用は前払を受けることができ(同法649条)、立て替えたときはその額と利息を請求することができる(同法650条)。委任契約は、委任者又は受任者の死亡や破産のほか、受任者が後見開始の審判を受けると終了する(同法653条)ほか、当事者双方はいつでも解除できる(同法65l条l項)。

なお、宅建業者が宅地建物取引業の業務に関して媒介をする場合は、特約がなくても報酬請求権が認められ、有償である(商法5l2条)。

居抜き(いぬき)

家具や設備がついたままでの売買、あるいは賃貸借のこと。多くは飲食店、旅館等で営業用の設備、装飾品等の経済的価値のあるものがついたままでの売買、転貸、賃借権の譲渡をいう。

この取引にあっては、対象となる不動産の価値よりも、それに付着する設備等の価値の判断が重要となる。また、賃借人がついたままでマンションやビルを売買する場合には居付きという。

違反建築物

建築基準法や条例などの規定に違反して、建築・改築した建築物。監督官庁より是正命令を受ける可能性がある。
既存不適格建築物

違約金

契約に定めた事項に違反した者が相手方に対して支払う金銭をいう。違約罰のひとつである。一般に、契約に違反(債務不履行)した者は、法律に基づき、その違反によって相手方が被った損害を賠償しなけれぱならない(民法415条)が、違約金は、当事者が契約を締結する際、「この契約に違反した者は相手方に対して金100万円の違約金を支払う」というように、金額まで決めておくことに特徴がある。

違約金の性質は契約によって定まるが、民法は賠償額の予定と推定している(同法420条3項)。賠償額が予定されると、違反者は損害が発生していないとか、実際の損害は予定額より少ないなどと争うことができないことになる。

違約手付け

手付

インカムゲイン

資産運用や投資に対する利子や配当による収益。
賃貸不動産の場合は、賃料収入など。
Jリートなどの投資の場合は、利益分配を指す。

印鑑証明

あらかじめ届け出てある印鑑の印影と同一であることを公的に証明すること。
印鑑証明の有効期限は一般に3ヵ月とされている。

印紙税

契約書その他課税文書を作成する際に、印紙を添付消印して納付する国税。
印紙税を納付しなかった場合、印紙そのものを添付しない時は納付すべき金額の3倍、消印をしない時は消印をしない印紙と同額の「過怠税」が課税される。
(印紙税法第20条)

請負契約

請負人がある一定の仕事を完成させ、注文者がこれに報酬を支払う契約をいう(民法632条)。一般的には建物の建築とか土木工事など有形的な仕事についで締結される。

注文者は完成した目的物の引渡しを受けるのと同時に報酬を払えぱよい(同法633条)。これに暇癌があれぱ修補や損害賠償の請求ができる(同法634条)。また、注文者は仕事が完成するまでならいつでも請負人の損害を賠償して契約を解除することができる(同法64l条)。

なお、土木建築等の業者との請負契約についでは、紛争予防のため必ず法定の内容の書面(通常は契約書)を作成交付しなけれぽならず(建設業法19条)工事について紛争を生じたときは、建設工事紛争審査会でもその解決を図る途が開かれている(同法25条以下)。

内金

購入した不動産の売買代金を分割して支払う場合、前払いされる代金の一部。「内入金」「中間金」ともいう。

契約によっては、「手付金」と同じ意味をもつ場合もある。 手付けが、売買契約が成立する際に交付されるのに対し、内金は契約成立後に交付されるという違いがある。

内法

対象物の内側を測った距離。
建物の床面積を計算するときには、内法計算という壁の内側を測る方法 と、壁芯計算という壁の中心線を基準として計算する方法がある。

打放し

仕上げ材を施さずに、コンクリートを打ちこんだままの面を仕上げ面とすること。

売主

買主にとって売買契約を結ぶ相手で、基本的には現所有者。
新築マンションや建売住宅の場合は、不動産会社(宅建業者)が売主となる。

売主希望価格

約定方式のオークションにおいて、入札者が落札可能な価格を表します。

売渡証書

不動産の売買契約の内容を簡潔に要約した書面。
一般的に、登記手続を担当する司法書士が不動産売買契約書をもとにして作成する。

売渡承諾書

所有者又は売却予定者が、第三者を名宛人として発行する売却の可能性を表明する文書のこと。発行人の売却意思を推定するに足る価格・時期・物件

エクステリア

住宅の外まわりのこと。一般的には、門・塀・物置・カーポート・サービスヤード等の総称である。インテリアに対する用語として屋外住宅設備メーカー等が創造したといわれる。

SRC造

住宅の外まわりのこと。一般的には、門・塀・物置・カーポート・サービスヤード等の総称である。インテリアに対する用語として屋外住宅設備メーカー等が創造したといわれる。

エスクロー

語源は押印書類の巻き物を意味するescroue(古代フランス語)で、未受渡押印済み証書ともいう。

米国においてヨー口ッパ諸国の移民が持ち込んだ各国の不動産取引商習慣が整理淘汰され、実務的な取引の安全確保を図る第三者寄託の制度となつて発展し定着したもの。

不動産取引の当事者は合意に達すると取引の_件書類寺第三者(エスクローホルダー)へ寄託する。第三者は当事者が寄託した代金や権利証書等を確認し、それぞれの当事者に代わって物件の確認。決済.・登記・引渡しを行ぅことにより、取引の安全と契約履行を確保する制度である。

S造

鉄骨造(Steel Gymnasium)の略。
柱と梁を「鉄骨」で作り、壁・床に「木質系パネル」「軽量気泡コンクリートパネル」「窯業系パネル」など使用した構造のこと。
主要な構造を形成する鉄骨の種類により「軽量鉄骨構造」と「重量鉄骨構造」に分けることが可能。

SPC

SpecialPurposeCompanyの略。
一般的には「エス・ピー・シ」と読む。
特定目的会社

N

納戸の略。

L、U、LU字溝

道路の側溝を切断面からみた形状によって区分した側溝の呼称。

通常、道路と敷地の境界線には道路面に降った雨水を排水管やマンホール等へ導くため側溝が設けられる。

この側溝は、材料別に分類すると素堀り側溝、石張り側溝、石積み側溝、コンクリート側溝等があるが、わが国で用いられているものは、堅固な点が重視され、コンクリート性の側溝が圧倒的に多い。L型側溝、U型側溝、LU字溝ともいう。

LDK

居間と台所と食堂の機能が1室に併存する部屋で、 住宅(マンションにあっては、住戸。)の居室(寝室)数に応じ、 その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するもの。

オーナーチェンジ

投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。

入居者側からみると家主が代わることになる。ワンルームマンションにこの種の取引が多く、購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。

オープンハウス

販売中の物件を特定の日時に一般へ公開すること。
特定の案内日を設定し、数日前から物件周辺にチラシ等を配布し告知をする。 案内日に来訪したお客様は、自由に物件を見ることができる。

乙区

登記記録において、不動産の所有権以外の権利に関する事項を記載した部分。
この乙区に記載される登記には「抵当権設定登記」「地役権設定登記」「賃借権設定登記」などがある。

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