用語集

不動産の専門用語や不動産取引に関連するキーワードを解説した用語集です。

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さ行

サービスルーム

建基法の採光基準等を満たしていない居室以外の部屋で、通常は納戸として建築確認を受けているもの。多目的ルーム、.スペアルーム、フリールーム等と表現されることも多い。

サービスルーム

居室における建築基準法上、必要な換気・採光の基準を満たしていない室。納戸とも言う。間取図ではSやF(フリールーム)、N(納戸)で表記する。

財形住宅資金融資

財形貯蓄をしている会社員が、住宅を購入する際に利用できる公的融資。
【1】雇用促進事業団が事業主を通じて行う融資(財形転貸という)
【2】共済組合が財形貯蓄をしている人にのみ行う融資
【3】住宅金融公庫が財形貯蓄をしている人にのみ行う融資

債権・債務(さいけん・さいむ)

甲が乙に対して、金銭の支払、物の引渡し、一定の積極的行為(作為)又は消極的行為(不作為)を求めることのできる法律上の地位を債権といい、乙が甲に対して負うこれらの義務を債務という。債権は物権に対する概念である。

物権は物に対する支配的絶対的な権利であるが、債権は人に対する権利であるから、同じ債務者乙に対して甲からのあるいは甲丙両名からの同一種類の数個の債権が成立しうる。ただし債権についでも第三者からの侵害に対し不法行為の成立が認められ、譲渡性もある(民法466条本文)。

債権は債務者がこれを履行しないと損害賠償債権に転化し、また裁判に基づく執行により強制されることもある。

債権譲渡(さいけんじょうと)

債権者甲が債務者乙に対する債権を第三者丙に護り渡すことをいう(民法466条)。

債権は、その性質上譲渡を許さないもの、譲渡禁止の特約のあるものを除いて、自由に譲渡できる(同法466条)。譲渡は甲丙間でできるが、乙に対してこれを主張するには、甲から乙に通知するか乙の承諾を得ておかなければならない(同法467条1項)。

また債権が丁にも譲渡されたような場合には、丙丁間では、確定日付のある甲の通知書又は乙の承諾書を持っていなければ、相手方に譲受けを主張できない(同法467条2項)。なお甲の通知の合には、乙はそれまでに例えば甲に済したことを丙にも主張できる(同468条2項)が、無条件に乙が譲渡を諾したときはその主張はできない(同法468条1項)。

催告の抗弁権(さいこくのこうべんけん)

保証人丙が債権者甲から請求を受けたのに対して、まず主たる債務者乙に催告するよう主張できる権利をいう(民法452条)。丙の債務は、乙が履行しない場合の補充的なものであるから、検索の抗弁権と並んで催告の抗弁権が与えられる。

甲は催告の抗弁に対して乙への催告を証明すれぱ、再び丙に対する請求ができる。催告の抗弁にかかわらず甲が乙への催告をしないで、乙から全部の弁済を受けられないようになった場合には、直ちに催告すれぱ乙から弁済を得られたであろう額について、丙は免責される(同法455条)。

催告の抗弁権は、乙が破産したとき、行方不明となったとき(同法452条ただし書)、または連帯保証のとき(同法454条)には、認められない。

最低売却価格

オークションにおいて、売主が該当物件を「この値段以上なら売却してもよい」として設定する価格の下限。

債務不履行

理由なく債務の本旨に基づく履行をしないことをいい、下記の3形態がある。
【1】履行遅滞
【2】履行不能
【3】不完全履行

在来工法

土台や柱、梁などを用いて組み立てられる日本の伝統的な建築工法のこと。在来軸組工法ともいう。 土台や柱、梁などを用いて組み立てられる日本の伝統的な建築工法のこと。在来軸組工法ともいう。

先き物

業者から流される物件情報で、その業者が売主から直接依頼を受けた物件(直物件)ではなく、別に依頼を受けた業者が存在する物件という意味である。

物件情報伝達の流れからみると、物件情報紹介業者の先に他の業者が存在しているというところから、このようにいわれ、媒介報酬の業者間の配分において重要な情報であり、これを明示しないと報酬配分でトラブルになりやすい。

サブリース

元来は、賃借人が更に第三者に賃貸(転貸)すること。不動産取引の場合、特に賃貸住宅にいて、空き家リスクや管理面のわずらわしさを避けるため、賃貸住宅のオーナーから管理会社等が一括して借り上げ、賃貸経営を行う方式を指す。

管理会社等がオーナーに対して賃料収入を保証する方式もあるが、一括借上げ期間と転貸借期間とのミスマッチや賃料の下落から、トラブルも発生している。

更地

宅地の有形的利用及ぴ権利関係の態様の一つであり、都計法等の公法上の規制は受けるが、当該宅地に建物等の定着物がなく、かつ、借地権等の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

残債

ローンの借り入れ金のうち、まだ返済していない借り入れ金の残額のこと。

市街化区域・市街化調整区域

すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を市街化区域、市街化を抑制すべき区域を市街化調整区域という(都計法7条2項及び3項)。

都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域及び市街化調整区域の区分(区域区分)を定めることができる(ただし、首都圏整備法に規定する既成市街地又は近郊整備地帯、近畿圏整備法に規定する既成都市区域又は近郊整備区域、中部圏開発整備法に規定する都市整備区域の全部又は一部を含打都市計画区域及び大都市に係る都市計画区域として政令で定める区域についでは、区域区分を定めるものとする)としている(同法7条1項)。

敷金

主として建物の賃借人が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため賃貸人に交付する金銭をいう(民法316条、同法619条2項参照)。

このほか権利金、保証金等も授受されることがあり、その性格及び内容は当事者の合意によることになるが、敷金は契約が終了して、建物等を明け渡した後に、未払賃料等があれぱこれを控除したうえで返還される点に特徴がある。賃借人は契約継続中に、敷金によって不払賃料に充当させることばできない。

敷金返還請求権は建物等を明け渡したときに発生するから、貸借人の建物等の明渡しと同時履行の関係にない。また敷金には利息を付さないのが普通であり、建物等の所有権(賃貸人の地位)が移転したときは、新所有者に引き継がれる。

敷地

一般的には、建築物の占める土地を指す。広い意味では、街区・画地などを総称したり、道路・河川などの占める土地を指す場合もある。建築関係法規では、一つの建築物又は用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地をいう(建基法施行令1条1号)。

一団の土地かどうかは登記簿上の筆致や地目、所有関係等とは直接関係なく、不連続でない意味とされており、道路や河川などをはさんでいる敷地や、間に無関係な敷地を隔てて存在するような敷地は、別敷地とみなされる。

敷地権

土地の登記簿に登記された所有権・地上権又は賃借権で、建物又は付属建物と分離して処分することができない敷地利用権(区分所有建物の専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利)のこと(不動産登記法91条2項)。

敷地権の登記がされると、以降は専有部分について行われた権利に関する登記は、敷地権についでも同一の登記原因による相当の登記としての効力を有する(同法110条の15)。

敷地権の表示の登記は、一棟の建物の表題部の「敷地権の目的たる土地の表示」欄に所在・地目・地籍等、専有部分の表題部の「敷地権の表示」欄に敷地権の種類・敷地権の割合等が、敷地権の目的たる土地の一筆ごとに記載される。

敷地権の登記がされると登記官の職権により、敷地権の目的たる土地の相当区(所有権敷地権の場合は甲区、地上権又は賃借権の場合は乙区)欄に敷地権たる旨の登記がされる。

敷引

主として関西地区の居住用建物の賃貸借において行われている慣行。賃貸住宅入居の際、敷金あるいは保証金の名称で借主から貸主に対し支払われる預り金を、退去時に借主の債務の有無に係わちず、一定割合を差し引いて返還することをいう。

この預り金は借主の入居期間中の債務の担保としての性格がある。敷引と同意語で償却が使われる場合も多い。

事業用借地権

平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された定期借地権制度の一形態(借地借家法24条)で、更新のない借地権である。この借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的として、存続期間を10年以上20年以下と定めるもので、存続期間の満了により借地契約が終了する。

この借地権を設定する場合には、(1)専ら事業用の建物(住宅を除く)の所有を目的とする旨、(2)存続期間が10年以上20年以下である旨の約定が必要である。この制度を利用するに当たっては、特約を含め契約を公正証書によって行うことが法律上要求されている。主な利用目的として、郊外のロードサイドの量販店、外食店舗や工場地等が考えられる。

自己使用(入居状況)

現オーナーが居住中または使用中の物件。

指定流通機構

平成2年に宅建業者間で広く、かつ、迅速に物件情報を交換し、契約の相手方を探索する仕組として、指定流通機構制度が発足し、全国で37の流通機構が建設大臣(現・国土交通大臣)により指定された。

指定流通機構制度の不動産取引への活用を図るため、専属専任媒介物件は宅建業法により、専任媒介物件は標準媒介契約約款により、指定流通機構ヘの物件登録が義務づけられた。その後、より広範かつ多数の物件情報を取引関係者が共有することにより、取引の一層拡大と、不動産取引市場の透明化を図る必要が生じたため、平成7年の業法改正で専任媒介物件についでも登録を義務づけるとともに、指定流通機構の法的位置づけを明確にすることとなった。

これにより、平成9年4月から全国4組織(東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構)の流通機構が建設大臣(現・国土交通大臣)の許可・指定を受け、法人格を有する組織として発足した。

私道

一般には私人の土地のみをもって、当該道路に面している土地の利用を目的に築造した道路をいう。

土地の寄附又は提供を条件に村道等を築造する場合もあるので、道路法上の道路・公道と明確に区分されてるわけではない・私道には‐、特定の私人により専用的に使用されているものから一般に開放されているものなどその使用形態は種々ある。

私道の維持・管理は原則としてその土地の所有者の自由にまかされているが、建基法上の道路とみなされているものについでは、その変更・廃止が制限される(建基法45条)。

自動延長

入札期間の終了時刻の直前10分以内に入札があった場合は、終了時刻を当該入札時刻の10分後まで延長するものとし、以後同様の取扱いを反復する。

【例】入札期限が18:00の場合
1. 17:48に入札→18:00まで(通常通り18:00に終了)
2. 17:52に入札→18:02まで延長
3.18:01に入札→18:11まで延長

自動入札

設定した最高限度価格に達するまで、常に他者入札額+入札単位の入札が入り続ける仕組み。

私道負担

不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含ま れている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。

宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務づけられている。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。

支払金・預り金の保全

宅建業者が受領しようとする支払金又は預り金については、宅地建物取引業保証協会が一般保証業務として行う保証措置(連帯保証)、銀行等が一般保証委託契約に基づいて行う保全措置、及び保険事業者が保証保険契約に基づいて行う保全措置及び指定保管機関が一般寄託契約等に基づいて行う保全措置が設けられており、その概要は宅建業法35条に規定する重要事項の説明の1項目となっている。

宅建業法35条1項10号に規定する支払金・預り金とは、代金・交換差金・借賃・権利金・敷金その他名義のいかんを問わず取引の対象となる宅地又は建物に関して受領する金銭である。ただし、受領額が50万円未満のもの、宅建業法41条又は41条の2の規定により保全措置が講じられてぃる手付金等、売主又は交換の当事者である宅建業者が登記以後に受領するもの、及ぴ報酬は除く。

借地権

建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう(借地借家法2条1号)。

借地権者は地代支払等の義務を負うが、借地借家法は土地賃借権の登記(民法605条、不動産登記法1条)、又は地上権の登記がなくても地上建物に登記があれぱ、借地権の対抗カを認め、その存続期間を定め(借地借家法3条)、契約の更新を広く認め(同法5~7条)、さらに借地権の譲渡や借地転貸の場合の借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可(同法19条)や借地権者の建物買取請求権(同法13条)等の制度を設け借地権を強化した。

借地権は、一つの財産権としての評価を受け、借地契約にあたっては、その割合の権利金が授受されることがある。

借地権の譲渡・借地の転貸

借地権の譲渡とは、旧借地権者(譲渡人)の地位がそのまま譲受人に移つて、譲受人が借地権者になり、旧借地権者は借地関係から離脱することをいう。

借地の転貸とは、借地権者の地位は変動せず、借地権者が自己の借地権の範囲内で、第三者(転借地権者)のためにさらに借地権を設定することをいう。借地権が建物所有を目的とする土地の賃借権の場合は、これらのためには、借地権設定者の承諾を要する(民法612条、地上権の場合は不要)。

この承諾についでは、借地権者から借地権設定者に対して、名義書換料等と称して借地権価額の5~15%程度の金銭が支払われることが多い。しかし、借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の中立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる(借地借家法19条1項)。借地権付建物譲渡の取引では、建物譲渡に伴い借地権が譲渡される。

借地権の存続期間

借地権が有効に存続する期間をいう。民法上賃貸借の期間は、最長20年間と定められている(民法604条)が、借地借家法は、借地権の存続期間は30年とし(借地借家法3条)借地契約を更新する場合には、更新の日から10年(借地権の設定後の最初の更新にあっては20年)とする(同法4条)。

ただし、いずれの場合にも、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となる。定期借地権等の特殊な借地契約の存続期間は、一般定期借地権は50年以上(同法22条)、建物譲渡特約付借地権は30年以上(同法23条)事業用借地権は10年以上20年以下(同法24条)としなくてはならず、一時使用目的の借地権は、当事者が使用目的に従った期.間を定める(同法25条)。借地借家法の施行(平成4年8月1日)前に設定された借地契約を更新する場合の存続期間は、なお従前の借地法の例による(同法附則6条)。

借地権の対抗力

借地権者が量的物(土地所有権)の譲受人や借地権設定者から二重に借地権の設定を受けた者に対し、自己の借地権を主張できることをいう。

民法上、地上権も(不動産)賃借権も登記が対抗要件とされているが、地上権と異なり、賃借権では賃貸人に登記に協力する義務はないと解され、実際に登記ぎれる例もあまりない。そこで、借地借家法は、借地権者を保護するため、借地権者が借地土の建物についで登記をしたときは、土地についでの賃借権又は地上権の登記がなくとも借地権を対抗できるものとした(借地借家法10条)。

建物についでの登記は、所有権保存登記ぱかりでなく、表示脊記のなされている場合であってもよいが、父が子の名義の登記をしたような家族名義で登記されている場合には、対抗力がないとされる(最判昭41.4.27)。

借地借家法

借地法、建物保護ニ関スル法律、借家法を廃止し、平成4年8月1日に施行きれた法律。従前の法律に対して、借地、借家の関係を活性化するために、新しいタイプの借地権(定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権)を作り、存続期間についても、それまでの建物の堅固、非堅固による区別を、一律30年とし、最初の更新を20年、次回更新から10年とした。

また、借家契約においては、期限付建物賃貸借が改正され、定期建物賃貸借の制度が導入された(平成12年3月1日施行)。

借家契約解除の正当事由

期間の定めのない借家契約において、賃貸人が解約申入れをするについで必要とされる事情をいう(借地借家法28条)。期間の定めのない賃貸借契約において、民法上は各当事者がいつでも解約の申入れをすることができ、建物の賃貸借は3カ月後に契約終了する(民法617条)。

しかし、借地借家法では、建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした日から6カ月後に契約終了する(借地借家法27条)が、その場合正当な事由があると認められなけれぱならない(同法28条)。正当事由とは、社会通念上妥当と認められる事由のことであるが、具体的には、賃貸人及び賃借人が建物を必要とする事情のほか、建物の賃貸借の従前からの経過や利用状況等によって判断され、立退料の提案も考慮されるとしている。しかし、借主の建物を必要とする事情も大きく考慮され、そのバランスを勘案して総合的に判断される。

借家契約の更新

期間の定めのある借家契約において、期間が満了した後、前契約と同一条件で契約が継続されることをいう。更新は、当事者の合意によってできるほか、民法は、賃借人が期間満了後も使用を継続しているのに賃貸人が異議を述べないと契約は更新されるが、期間の定めのない契約となり、賃貸人はいつでも解約の申入れをすることができるとしている(民法619条)。

ところが、借地借家法は、賃貸人に自己使用その他の正当事由があり、かつ、期間満了前6カ月ないし1年以内に更新拒絶の通知をしないときには、従前の契約と同一の条件で更新(法定更新)されたものとみなすと定めている(借地借家法26条)。なお、合意による更新の場合、更新料が支払われることがあるが、その支払の約束のない限り、賃貸人の更新料請求権はない。

借家権

建物、特に借地借家法の適用を受ける建物の賃借権をいう。賃借人は、家賃支払の義務を負うが、借地借家法は、建物賃借人がその引渡しを受けていれば、建物の譲受人等に賃借権を主張しうるものとし(借家権の対抗力)、賃貸人からの解約の申入れや期間満了後の更新拒絶には正当の事由を必要とし(借家契約解約の正当事由、借家契約の更新)、さらに契約終了の場合には借家人からの造作買取請求権を認める(借地借家法13条)等、借家人に強い保護を与えたので、これを借家権と呼んでいる。

なお借家権は相続の対象となるが、相続人がなく内縁の妻などが借家人と同居していたようなときは、その同居人が借家権を承継する(同法36条)。

収益還元法

収益用不動産の価格算定評価方法のひとつ。
年間賃料(諸経費を除く純利益)を還元利回りで割ることで収益価格を算出する。

住居表示

昭和37年制定「住居表示に関する法律」により、各建物に住居番号を定めた。
これによる建物の新しい表示方法のこと。
土地登記簿に記載された地番とは異なる。

重説

重要事項説明又は重要事項説明書の略。〔重要事項の説明義務〕

修繕積立金

将来行われる計画的修繕工事や不測の事故などの修理等に備えるため に積み立てるお金で、マンションの資産価値を守るための積立金。 管理費と修繕積立金についての経理は、それぞれに区別しなければならないと標準管理規約によって規定されている。

住宅性能保証制度

(財)住宅保証機構が運営する新築住宅の瑕疵に関する保証制度。

保証期間内に瑕疵が発生したときは、保証書を発行した登録業者が無償で補修を行う。働住宅保証機構は、設計施工基準の制定、現場検査の実施、補修費用の保険金によるカバー等により保証期間内の保証の実効性を高めている。なお、保証書を発行した登録業者が倒産した場合は、保険により一定の保証が行われる。

保証期間は、住宅品質確保法に対応しているが、仕上げの剥離、建具の変形等特定の不具合に対しても独自の短期保証がある。昭和55年度に一戸建住宅を対象に実施された後、平成5年度から一定の新築分譲マンション、平成9年度から一定の共同住宅、平成14年度から一定の増改築工事についても適用対象として制度拡充された。

住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品質確保法)

住宅の性能に関する表示基準及びこれに基づく評価の制度を設け、住宅に係る紛争の処理体制を整備するとともに、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕庇担保責任についで特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図ることを目的として平成12年4月1日から施行された法律。

本法では、住宅の建設工事の請負人は、請負契約書に住宅性能評価書やその写しを添付し又は注文者に交付した場合は、その住宅性能評価書等に表示された性能を有する住宅の建設工事を行うことを契約したとみなされる(6条1項)、また、新築住宅の売主は、売買契約書に住宅性能評価書やその写しを添付し又は買主に交付した場合は、その住宅性能評価書等に表示された性能を有する新築住宅を引き渡すことを契約したとみなされる(6条2項)等の定めがある。

住宅性能評価は、住宅の請負工事発注者や新築住宅の供給者の申請により任意に行われるもので、全ての住宅に義務付けられたものではない。宅建業法には、建物の売買又は交換の契約にあっては、建物が住宅品質確保法に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を重要事項説明書の記載事項とする規定がある(宅建業法施行規則16条の4 の2)。

重要事項説明

宅地建物取引業法に定める宅地建物取引業において、取引に関わる不動産業者がその不動産の借り手・買い手に対して契約前に行わなければならないその不動産の重要事項に関して説明する行為。

重要事項の説明義務

宅建業者は、宅地・建物の売買(割賦販売を含む)・交換・賃貸等の相手方、代理を依頼した者、媒介に係る売買・交換・賃貸等の各当事者(以下「相手方等」という)に対して、その者が取得し又は借りようとしている宅地・建物に関し、契約が成立するまでの間に、取引しようとする物件や取引条件等に関する一定の重要な事項についで、これらの事項を記載した書面(重要事項説明書)を交付して、取引士から説明をさせなければならない(宅建業法35条1項及び2項)。

なお、取引士は、説明をするときは、相手方等に対して、宅地建物取引士証を提示しなければならないこと(同法35条3項)、書面(重要事項説明書)の交付に当たっては、取引士は、当該書面に記名押印をしなけれぱならないとされている(同法35条4項)。

重要事項の不告知・不実告知の禁止

宅建業者は、その業務に関して、宅建業者の相手方等に対し、重要な事項についで故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない(宅建業法47条1号)。

重要な事項というのは、取引の相手方等にとって、その意思を左右するような重大な利害関係のある事項のことである。例えば、取引の対象となっている土地や建物に、第三者の権利が設定されている場合、宅建業者がこれを故意に告げなかったり、あるいは虚偽の事実を告げたりすることを禁止したものである。

守秘義務

宅建業者及びその使用人その他の従業者は、正当な理由がなけれぱ、その業務上取り扱ったことについで知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなつた後、又はその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、同法75条の2)。

宅建業者等は、宅地又は建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることをとくに強く義務づけられている。「正当な理由」が認められる場合として、例えぱ、裁判の際、又は税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等が挙げられる。

準共有

共有・準共有

使用貸借

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなけれぱならない。

使用収益の対価を支払わない(無償)という点において賃貸借と異なる。使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。

承諾料(名義書換料)

土地建物の賃借権の譲渡又は貸借土地建物の転貸の承諾の対価として、賃借人から賃貸人に支払われる金銭のことをぃう。名義書換料といわれることもある。これら譲渡転貸についでは賃貸人の承諾が必要であり(民法612条1項)、これに違反すると契約を解除され.ることになる(司法612条2項)。

そこで賃借人がこれら譲渡・転貸によって自己の投下資本を回収するためには、賃貸人の承諾が必要となり、これを得るため、特に土地の賃貸借で、賃借権設定の対価として権利金を支払っていなぃ場合、承諾料又は名義書換料が授受される。

借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法)は、土地の賃貸人がこの承諾を与えないとき、裁判所は、財産土の給付を条件として、これに代わる許可を与えることができるとしている(借地借家法19条、旧借地法9条の2)。
借地権の譲渡・借地の転貸

消費者契約法

消費者と事業者との間の情報の質・量・交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認・困惑した場合の契約の申込み等の取消し等を定め、消費者の利益の擁護を図ること.を目的として平成13年4月1日より施行された法律。

消費者と事業者との間で締結される契約についで適用され、当事者双方が事業者である契約と当事者双方が消費者である契約は対象とならない。本法では、事業者が契約の締結の勧誘に際して、重要事項について事実と異なることを告げ又は将来における変動が不確実な事項の断定的判断を提供し、消費者がその内容が事実であると誤認した場合は申込みや承諾の取消しを可能とし(4条)、事業者が損害賠償の責任を全く負わないとする等、消費者の利益を不当に害する契約条項の無効(8条)、等を定めている。

消費者契約法と民法・商法が競合する場合は消費者契約法が優先し適用される。また、消費者契約法と宅建業法が競合する場合は、宅建業法が優先される(11条2項)。例えぱ、瑕庇担保責任の免責特約は、消費者契約法では免責特約が有効な場合を限定し、全部免責条項を無効としているが、宅建業法では、売主が業者の場合は、目的物の引渡し後2年以上となる特約を除き、買主の不利となる一切の特約を無効(宅建業法40条2項)としており、宅建業法が優先して適用される。

スケルトン

床・壁・天井等を仕上げていない状態。基本的には店舗物件に多い。

スパン

柱と柱(もしくは壁)の間の距離。

スラブ

(せいた)のことを指すが、建築関係では床版のことを指す。一般的には鉄筋コンクリート構造の床の加重を支える床のことをいう。建基法施行令では、鉄筋コンクリート造における構造耐力上主要な部分の床版は8cm以上と定められている(建基法施行令77条の2第l項)が、集合住宅では遮音が問題となり、より厚い床スラブ(15cm以上)の使用が一般的となっている。

スロープ

一般には傾斜を表し、建築学上では「斜路」をいう。 勾配のある通路で、主に車椅子や歩行障害のある人が段差のある道や階段の代わりに利用する。

接道義務

一般には傾斜を表し、建築学上では「斜路」をいう。 勾配のある通路で、主に車椅子や歩行障害のある人が段差のある道や階段の代わりに利用する。

セットバック

本来は、日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築することであるが、一般的には建基法の制限による次のような場合をセットバックという。敷地前面道路の幅員が4m未満の道で特定行政庁が指定したもの(いわゆる2項道路)の場合、その中心線から2m(ただし、道路の反対側ががけ又は川などの場合は道路の境界線から水平に4m)以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分(セットバック部分)としてみなされる(建基法42条2項)。

壁面線が指定されている場合、建築物の壁又はこれに代わる柱、2m超の門・へいは原則として壁面線を越えて建築できない(同法47条)。第-種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内において、都市計画において外壁の後退距離が定められた場合は、建築物の壁又はこれに代わる柱から敷地境界線までの距離は、定められた限度(1.5m又は1m)以上でなければならない(同法54条1項・2項)

競り上がり方式

上限価格の設定はなく、オファー入札を受け付ける場合は「オファー入札開始価格」から、 受け付けない場合は「最低売却価格」から入札を受け付けて、期間内に「最低売却価格」以上の最高値を入札した人が落札する方式。最高値が「最低売却価格」未満で終了した場合は、オファー終了となる。

専属専任媒介契約

媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約)を付した契約である。

媒介契約を締結した業者は、(1)書面の交付義務、(2)価額等についで意見を述べる際の根拠明示義務が課されているが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、(3)媒介契約の有効期間を3カ月以内とすること、(4)依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、(5)1週間に1回以上業務の処理状況についで報告すること、(6)媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどが義務づけられている。〔⇒一般媒介契約、⇒専任媒介契約〕任者であるときは、その役員は、自ら主として業務に従事する事務所についでは、専任の取引士とみなされる(同法15条2項)。

専任媒介契約

依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼者を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見付ける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。

宅建業法では(1)依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3カ月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3カ月を超えないこと、(2)宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、(3)媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている(宅建業法34条の2)。

占有権

自己のためにする意思で、物を所持するという事実状態(占有)が権利として認められることをいう(民法180条)。このような事実状態が権利として認められるのは、社会の現状を一応正しいものとして、これを保護し秩序を維持しようとするためである。したがって民法は、占有者は所有の意思をもって善意・平穏かつ公然に占有するもの(同法l86条)、並びに占有者が占有物の上に行使する権利はこれを適法に有するものと推定している(同法188条)。

そして占有権者は、自己の占有が侵害されようとするときには、占有の訴によって救済を受けられる(同法197条以下)。占有権は所有権などの本権とは別個のものであるから、この訴は本権の訴とは別の扱いを受ける(同法202条)。

専用使用権

各住戸に接するバルコニーのような共用部分でありながら、特定の人だけが使用できる権利を専用使用権といぅ。専用使用権の設定は、原則として区分所有者全員の合意が必要であり、通常は、管理規約等で規定されている共用部分の管理については、管理組合が責任を負うのが原則であるが、専用使用権が及ぶ部分についでは、その専用使用者が管理についでの責任を負う旨規定されることが多い。

なお、宅建業者はこの専用使用権に関する規約がある場合に、これを説明する必要がある(宅建業法35条1項の5号、同法施行規則16条の2第3号)

早期終了ルール

[競り上がり方式]
入札期間内で最初に最低売却価格を上回る入札があった場合は、入札日を基点として落札猶予期間を設け、その期間内にこの入札価格より上回る価格の入札がなければこの入札をもって落札とする。
落札猶予期間内に当該入札価格を上回る入札があった場合は同様に同日を基点とした落札猶予期間が設けられる。
早期終了ルールによる期間の延長は、出展者が予め定めた出展期間を超えないものとする。
落札猶予期間の設定は、落札猶予期間発生の対象となる入札があった、当日、1日後、3日後、5日後、または7日後の入札終了時刻までのいずれかとなる。

※最低売却価格以上の入札に適用され、オファー入札(最低売却価格未満の入札)には適用されない。

約定方式
約定方式の場合は、早期終了ルールは適用されない。

造作買取請求権(ぞうさくかいとりせいきゅうけん)

一般には私人の土地のみをもって、当該道路に面している土地の利用を目的に築造した道路をいう。土地の寄附又は提供を条件に村道等を築造する場合もあるので、道路法上の道路・公道と明確に区分されてるわけではない・私道には‐、特定の私人により専用的に使用されているものから一般に開放されているものなどその使用形態は種々ある。

私道の維持・管理は原則としてその土地の所有者の自由にまかされているが、建基法上の道路とみなされているものについでは、その変更・廃止が制限される(建基法45条)。

相続税

相続や遺贈(遺言によって財産を贈与すること)で財産を取得した場合にその取得者にかかる税金。

相続登記

一般には傾斜を表し、建築学上では「斜路」をいう。 勾配のある通路で、主に車椅子や歩行障害のある人が段差のある道や階段の代わりに利用する。

贈与税

個人が贈与によって財産を取得した場合にその取得者にかかる税金。
個人が法人から贈与を受けた場合は、所得税となる。

底地

借地権がついた宅地の所有権のこと

損害賠償

契約違反(債務不履行)や不法行為を原因として発生した損害を填補することをいう(民法415条、同法709条)。金銭で賠償するのを原則とする(同法417条、同法722条l項)が、名誉毀損では謝罪広告を求めることもできる(同法723条)。

賠償されるのは財産上の損害が通例であるが、生命、身体、自由等の侵害にあっては精神的損害(慰謝料)も請求できる(同法710条、同法711条)。

賠償額は、原則としてその加害行為(債務不履行)によって通常生ずべき(相当因果関係のある)損害に限るが、特別の事情による損害も当事者が予見し、又は予見可能であった七きは賠償の対象となる(同法4l6条)。

損害賠償請求権は、不法行為では加害者及び損害を知ったときから3年、債務不履行では権利発生から10年で時効消滅する。

損害賠償の予定等の制限

損害賠償額の予定(債務者の債務不履行の際、債権者は実際に生じた損害を立証することなく、あらかじめ予定した額を請求できるとの定め)は、一般私法上は自由にできるが、宅建業者が自ら売主として、売買契約を締結するときは、損害賠償額の予定と違約金(違約罰)の合計額に限度(代金の10分の2以下)を設け、これに反する特約は、限度を超える部分について無効とされている(宅建業法38条)。

これを自由とすれば、予定額が極めて高額となって購入者の利益を害するおそれもあり、また一般的に実損害が代金の2割を超えるのはまれであると考えられ、このような場合が想定されるときは予定額を定めず、実損害を立証して請求する方法もあるためである。本条は宅建業者間取引には適用されない(同法78条)。

専有面積と専用面積

専有面積とは、分譲マンション等の区分所有建物の専有部分(区分所有権の目的となる建物の部分)の面積をいうが、この専有面積に共用部分のうち特定の部分を特定の区分所有者に専用的に使用させる部分(バルコニー・扉付きのポーチ状になった廊下の一部等の専用使用部分)の面積を加えた面積のことを専用面積ということがある。

しかし、不動産の表示に関する公正競争規約では区分所有建物の場合は専有面積を表示することとされており、これに車庫、地下室等の面積を含むときは、その旨及びその面積を表示することとなっている。

なお、専有面積の算出法には壁芯計算と、登記簿に記載される内法計算の2つがあるが、区分所有建物の床面積は、規約で別段の定めをしない限り、「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平影面積による」(区分所有法14条3項)として、内法計算によることとしている。

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