用語集

不動産の専門用語や不動産取引に関連するキーワードを解説した用語集です。

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媒介契約

宅地又は建物の売買、交換又は貸借のなかだち(とりもち)を宅建業者に依頼する契約のことをいう。

宅地又は建物の売買又は交換等をしようとする場合、自分の希望する条件(価格、引渡し時期等)に合った適当な相手方脅、広い範囲から探し出すことば極めて困難である。
そこで、これらの取引をする際に、両者の間をとりもつことを専門としている宅建業者に、取引の相手方を探すよう依頼することになる。このときの依頼契約を媒介契約という。

宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関する媒介契約を締結したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するため、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面を作成し(媒介契約の内容の書面化)、依頼者に交付することが義務づけられている(宅建業法34条の2)。なお、媒介契約は、
(1)依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる一般媒介契約(明示型と非明示型がある)、
(2)依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約、
(3)依頼者が依頼をした宅建業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない専属専任媒介契約がある。

媒介契約の内容の書面化

宅建業者は宅地又は建物の売買又は交換に係る媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を書面に記載し、記名押印のうえ依頼者に交付しなければならない(宅建業法34条の2)。

書面に記載する内容は、
(1)当該宅地又は建物を特定するための所在、地番、構造等、
(2)当該宅地又は建物の売買すべき価額又は評価額、
(3)当該媒介契約が、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約(明示型)又は一般媒介契約(非明示型)のいずれに該当するかの区別、
(4)媒介契約の有効期間及び解除に関する事項、
(5)指定流通機構への登録の有無、
(6)報酬に関する事項、
(7)専任媒介契約を締結した依頼者が、他の業者に媒介を依頼して契約を成立させたときの措置、
(8)専属専任媒介契約を締結した依頼者が媒介を依頼した業者が探索した相手方以外の者と契約を締結したときの措置、
(9)一般媒介契約(明示型)を締結した依頼者が、明示していない業者に媒介の依頼をして契約を締結したときの措置、
(10)当該媒介契約が建設大臣(現・国土交通大臣)の定めた標準媒介契約約款であるか否かの別。
なお、貸借の媒介については、現在のところ書面の交付が義務づけられていない。また、媒介契約の内容を書面に記載する場合、文章の内容が曖昧では困るので、建設大臣(現・国土交通大臣)の定めた標準媒介契約約款を使用するよう通達が出されている。
媒介契約
標準媒介契約約款

媒介報酬(仲介報酬)

媒介の依頼を受けた宅建業者が、依頼者のために奔走して売買等の契約締結を実現した場合、依頼者が宅建業者へ支払う成功報酬をいう。

契約が成立しない限り宅建業者は、特別に依頼を受けた広告費用や、あらかじめ依頼者の承諾を得た特別の費用以外に経費・報酬を請求できない点は、通常の委任や準委任の法律関係と異なる。

なお、宅建業者は、建設省(現・国土交通省)告示により定められた額を超えて報酬を受け取る‐ことはできない(宅建業法46条2項)。
また、国土交通省は媒介報酬の支払の時期については売買等の契約成立時に半額、所有権移転登記等媒介の責任を完了したときに残額を受領するよう指導している。
報酬額の制限

バスの所要時間

電車・バス等の所要時間

パティオ

スペイン語で「中庭」という意味であり、建物に囲まれる形で設けられた中庭のこと。
スペインやラテンアメリカなどの住宅に見られる。

はめ殺し窓

窓枠に固定され、開閉できない窓。
外の景観を楽しむ窓と言う意味で、ピクチャーウインドーとも呼ばれる。

PS

上下水道管(ガス湯沸かし器)を収めたスペース。
パイプスペースの略。
この中に電気・ガス・水道のメーターボックスを収めている時は「MBPS」と表記されることもある。

PC造

Precast Concretc造の略で、「プレ」は前もって、「キャスト」は鋳型にはめて製造することをいい、工場であらかじめ鉄筋コンクリートパネルを製造し、これを現場で組.み立てて構造体をつくる工法で建てられた構造。コンクリートパネルは工場で製造されるので、現場での工期がいわゆる現場打ちに比べて大幅に短縮できるとともに、狭い現場にも対応できる点が特徴。

表示登記

土地・建物に関する物理的状況を表示した登記。
登記簿の表題部に記載される。

標準媒介契約約款

建設大臣(現・国土交通大臣)が定めた標準的な媒介契約書で、
(1)標準専任媒介契約約款、
(2)標準専属専任媒介契約約款、
(3)標準一般媒介契約約款(明示型)
の3種類がある。

媒介契約書には、頭書部分の契約書欄には、依頼者、受託者名等、そして、成約に向けての努力義務、違約金等、有効期間、約定報酬額、約定報酬額の受領時期、所有者等、目的物の表示、価額等を記載することとなっている。また、媒介契約約款欄には、媒介契約特有の留意事項が記載されている。

宅建業者が依頼者から宅地又は建物の売買又は交換に係る媒介の依頼を受け、了承したときは、遅滞なく、一定事項を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが(宅建業法34条の2)、書面に記載する事項が詳細で、かつ、その文章の内容が明確でなけれぱ実際の取引の際役に立たないので、円滑な取引の確保と一般の依頼者の保護の観点から建設大臣が標準媒介契約約款を定め告示(昭和57年建設省告示第1110号)した。

その後、業法改正により、専属専任媒介契約制度の創設や専任媒介契約の指定流通機構への登録の義務づけがなされたことにより改訂告示(平成2年建設省告示第115号)され、宅建業者に対し引き続き標準媒介契約約款を使用するよう指導が行われている。
媒介契約
専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約

表題部

不動産登記簿において、その不動産の所在場所、種類、登記の日付、面積などが記されている部分。

)
の3種類がある。媒介契約書には、頭書部分の契約書欄

ピロティ(Piloti)

1階部分の柱と柱の間に囲まれた吹き抜け空間部分をいう。建基法に関する通達では、周囲の相当部分が壁のような風雨を防ぎ得る構造の区画を欠き、かつ、居住…(中略)…その他の屋内的用途を目的としない「屋外部分とみなされる部分」で、その部分の接する道路又は空地と一体の空間を形成し、かつ、常に人又は車の通行が可能なものは床面積に算入しないものとされている。

不動産鑑定士

国土交通省が毎年実施する不動産鑑定士試験に合格し、国土交通大臣への登録を受けた者。不動産の鑑定評価を独占的に行う。

不動産公正取引協議会

不当景品類及び不当表示防止法10条の規定に基づき設定し、公正取引委員会の認定を受けた「不動産の表示に関する公正競争規約」を円滑かつ効果的に実施するために設けられた事業者(宅建業者等)又は事業者の団体で構成される協議会のこと。

規約の周知徹底、事業者の指導、規約違反の疑いのある事実の調査、規約の規定に違反する事業者に対する措置等を行う。
なお、協議会には、広告代理店等の不動産取引に関する表示に関与する者及びこれらの者の団体も賛助者として参加することができる。不動産公正取引協議会は、北海道、東北、'首都圏、北陸、東海、近畿、中国、四国、九州の各地区に設けられているが、平成14年11月1日に、規約の運営機関として全地区の協議会により構成される不動産公正取引協議会連合会が設立され、会員協議会の事業に関する指導・助言・協力並びに規約の解釈・運用の統一等の業務を行っている。

不動産取得税

不動産を取得した際に、課税される地方税。
不動産取得税の税率は原則、「不動産の固定資産税評価額の4%」とされている。

不動産適正取引推進機構(REITO)

「RETIO」は、RealEstate Trans・action Improvement Organizationの略称。

財団法人で、不動産取引をめぐる紛争の防止を図り、また、紛争の処理に当たる機関として、地方公共団体、不動産業界、学識経験者等の支援により、昭和59年4月に設立された。設立以来、紛争事例の収集・分析、地方自治体や業界団体などの不動産相談業務への助言・支援活動、広報・出版活動、紛争案件の処理業務等を進めてきている。

また、昭和63年度からは、指定試験機関として宅地建物取引士資格試験を実施し、平成2年9月からは、免許・登録事務のOA化に伴い、これら事務処理システムの管理運営を行っている。
所在地は、〒105‐0001東京都港区虎ノ門3-8-21第33森ビル3階。
電話は、03‐3435‐8111。
URLはhttp://www.retio.or.jp

不動産登記簿

登記事項である不動産の現況及ぴ不動産に関する権利関係を公示するため、l個の不動産ごとに設けられる公の帳簿をいい、不動産の所在地を管轄する登記所(法務局)に保管されている。

不動産登記簿は、不動産の現状を公示する表題部と権利関係を公示する甲区・乙区の用紙からなっている(不動産登記法16条)。

なお、信託原簿等は登記簿とは別途編緩されるが、登記簿の一部とみなされる(同法110条の6)。

不動産に関する登記簿は、不動産登記法に基づく土地登記簿・建物登記簿のほか、特別法に基づく立木登記簿(立木ニ関スル法律12条)等がある。

不動産投資顧問業

不動産投資を考える投資家からの依頼に基づき、.不動産投資に関する助言業務や投資判断・取引代理を伴う一任業務を業として行うこと。

不動産に関する投資顧問業には「有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律」の適用はなく、宅地建物取引業法の規制を受けるが、平成12年9月に建設省告示(不動産投資顧問業登録規程・平成12年9月1日・建設省告示第1828号)により任意の登録制度が創設された。

不動産投資顧問業は、不動産に対する投資判断に関し、口頭、文書その他の方法により助言を行う一般不動産投資顧問業と、不動産に対する投資判断の全部又は一部を委任されるとともに、投資を行うのに必要な権限を委任され、不動産取引を行う総合不動産投資顧問業とがある。

不動産投資信託

投資家から集めた資金を主として不動産等(不動産証券化商品 を含む)で運用する投資信託。
REIT(リート)と同じ意。

不動産の証券化

不動産の所有者が、流動化する目的で特別目的会社等のビークル(証券発行主体となる器)に所有する不動産を譲渡し、その不動産から生まれる収益(キャッシュフロー)を裏付けとして社債や株式等の有価証券等を発行して投資家から資金調達する仕組みの総称。

不動産の表示に関する公正競争規約

不当景品類及び不当表示防止法10条の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けて、不動産業界が設定した不動産の取引に関する広告その他の表示に関する自主規制基準。

同法4条(不当表示の禁止)の解釈基準の一つとして取り扱われる。北海道、東北、首都圏、北陸、東海、近畿、中国、四国、九州」の9地区に不動産公正取引協議会並びに不動産公正取引協議会連合会が設立されている。

不動産流通機構

指定流通機構

不動産流通近代化センター

財団法人で、国庫助成金と不動産業界各団体や一部金融機関の出掲金の合計30億円を基金として、昭和55年11月に設立された。

このセン夕-は、不動産流通の近代化を指導するとともに、出掲に参加した業界団体やその構成員が行う協業化(会館設立等)及び近代化(店舗改装等)に要する資金の融資の保証及び一部の利子補給等を行っている。
近代化指導事業としては、価格査定マニュアルの作成及び改善・普及、不動産流通標準情報システムの設計・開発及び改善・保守、指定流通機構の登録物件の調査分析等を行っている・また、宅建業に従事する者の教育研修事業として、実務講習(宅地建物取引士資格登録の要件である2年以上の実務経験に代わる実務講習)、指定講習(宅建業法16条3項の規定に基づく指定講習)、初任従業者教育研修制度に基づく研修主催企業の認定及び研修、宅地建物取引士が受講を義務づけられている法定講習のテキストの編集・刊行等も行っている。所在地は、
〒170-6065東京都豊島区東池袋3-1-1 サンシャイン60・32F。
電話は、03-3986-0575。

不動産流通標準情報システム

略称は「レインズ」(Real Estate Information Network System=REINS)。

不動産流通市場の整備を図るため、流通機構相互間の連携を可能とするために、建設省(現・国土交通省)と(財)不動産流通近代化センターが共同して設計・開発した不動産情報処理システム。

昭和61年にその設計仕様が公表され、流通機構への導入が進められた。標準システムの基本構成は、個々の不動産業者(流通機構の会員)が情報機器を利用して流通機構に物件情報の登録、検索、図面要求等を行い、流通機構から図面情報等の提供を受けるというもの。
レインズ(REINS)

フローリング

洋室で床が木質系の板状床材のこと。

分譲賃貸

もともとは分譲だった物件を賃貸にしている物件。
分譲だっただけにグレードは普通の賃貸に比べても高い。

分筆

登記簿上でひとつの土地(一筆)になっている土地を、いくつかの土地に分割して登記し直すこと。

壁芯

建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。

報酬額の制限

宅建業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理・媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによることとなっている。

宅建業者はこの額を超えて報酬を受けてはならない(宅建業法46条2項)。これは購入を希望する消費者が適正な費用で媒介等を受けられるよう保護するものである。

国土交通大臣はこの規定を受けて告示(昭和45年10月23日、建設省告示1552号)を定めており、200万円以下の部分が100分の5、200万円を超え400万円以下の部分が100分の4、400万円を超える部分が100分の3である。

売買の媒介の場合で、取引額(消費税相当額を含まない)が400万円を超えるときの限度額は、簡易計算法により(取引額×3%+6万円)となる。国土交通大臣が定めた報酬の額は、事務所ごとに見やすいところに掲示しなければならない。(同法46条4項)。

法定代理人

法律の規定によって定められた代理人。
これ以外は、任意代理人となる。

保存登記

所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記。 一般的に、所有権保存登記のことを「保存登記」と呼ぶ。

奔走義務

媒介の依頼を受けた業者が依頼者のために契約の相手方を捜すなど、契約の成立に向けて努力する義務のことをいい、ときには契約を成立させる義務まで含む場合もある。

一般的には、媒介の依頼を受けた業者に奔走義務はない。しかし、依頼者と専属専任媒介'契約や専任媒介契約を締結した業者は、物件を自社の所属する流通機構に登録する等、依頼者のために成約に向けて積極的に努力する義務を負うとともに、依頼者に対し媒介契約期間中2週間に1回以上(専属専任媒介についでは1週問に1回以上)業務処理状況を報告しなけれぱならないこととなっている。

この点業者は一般媒介の場合より加重された義務を負うが、半面、依頼者に対し他業者へ重複して依頼してはならない義務を課すことになり、これに反した場合は違約金を請求できる。

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